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　　政策利好，去库存仍为当前主旋律

　　2016年，中央层面楼市政策趋于稳定，地方层面楼市政策呈现出明显的分化，热点城市政策逐渐收紧，而存在明显库存压力的城市继续仍以去库存、促消费为主基调:供应端实行差别化供地政策，优化供应规模和结构等措施，需求端仍通过信贷调整、税费减免等刺激需求释放。在此大背景下，2016年上半年重庆出台了多项政策规划，继续将“去库存”作为当前阶段的主旋律。

　　两会提出建立购租并举住房制度、推动农民工转户进城。重庆两会上，会议明确提出：科学调控土地供给量和房地产开发量，建立购租并举的住房制度，加快城镇棚户区和老旧小区改造，发展旅游、休闲、养老等跨界地产，推动符合条件的开发项目向众创空间和楼宇产业转型；同时健全农民工转户进城常态化机制，深化地票、农村产权交易及抵押贷款、农村集体经营性建设用地入市等改革，建立人口转移与财政转移支付、建设用地挂钩机制，推进城乡要素平等交换、合理配置，构建城乡统筹发展新格局。

　　重庆供给侧改革多管齐下，有效去除楼市库存800万方。2月28日重庆政府出台《重庆市推进供给侧结构性改革工作方案》，该方案将任务进行量化，从供需两端完善房地产市场调控措施。供应端方面：两年内土地供应规模逐年减少10%，商品房新开工面积增速控制在3%以内；需求端方面：力争农民工及外来人口新增购房100万方，专业化住房租赁市场去除房地产库存100万方；货币化安置去除房地产库存400万方；将符合条件的库存商品房加以转化以实现去除房地产库存200万方。

　　重庆十三五规划方案出台，楼市去库存成为重要议题。3月，重庆十三五规划方案出台，按规划，经济保持年均增长9%左右，到2017年，地区生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番；到2020年，全市地区生产总值迈上2.5万亿元新台阶。同时提出将以满足新市民住房需求为主要出发点，加快建立购租并举的住房制度，化解房地产库存；支持刚性需求和改善型换房需求，引导符合条件的开发项目向众创空间和楼宇工业转型；加快城市核心商圈转型发展，建成百亿级商圈15个；完善公租房“先租后售、租售并举”制度等相关政策。

　　成渝城市群发展规划批复，未来楼市发展赢来新机遇。3月30日，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，通过《成渝城市群发展规划》，未来重庆楼市将呈现更大的活力，一方面，规划明确提出五大任务，其中一项为“因地因城施策促进劳动力等生产要素自由流动和农业转移人口市民化”，此举将推动重庆楼市的新市民流入；另一方面，成渝城市群将重点布局优势产业集群，做好产业转移承接，共建产业园区，计划打造的产值千亿园区多达34个，未来成渝区域的产业地产发展将迎来新的契机。

　　公积金贷款资金供应增50%，公积金放贷覆盖面扩大。4月，重庆市住房公积金管理中心透露，今年该市住房公积金贷款资金供应计划额度为230亿元，比上一年增长50%，同时覆盖面也将进一步扩大，具体而言：一是取消公积金贷款对楼盘项目类型的限制，公积金贷款服务将覆盖所有符合条件的楼盘项目；二是科学合理配置公积金贷款额度资源，额度与销售直接挂钩，保障市场销售好的楼盘对公积金贷款的有效需求；三是取消异地缴存职工贷款的户籍限制，全面覆盖在重庆市购房的缴存职工群体。

　　延长首次购房财政补助政策5年，助力楼市去化库存。6月，重庆市财政局发布消息，原定2017年12月31日到期的主城区个人首次购房按揭财政补助政策延长至2022年12月31日，享受的对象、补助的方式和额度、申报的程序等不变。按此规定，重庆将主城区个人首次购房按揭财政补助政策延长了5年。

　　量涨价稳，步入改善时代仍需时间

　　成交量为历史次高点，但仍存下行压力。

　　2016年上半年，重庆主城区累计成交住宅960万平方米，同比上涨19%；月均成交160万平方米，仅低于2013年同期水平。具体来看，从2月开始，楼市成交量呈现出明显的反弹趋势，该月在春节假期的影响下仍成交逾百万方，同比增长超四成；3月楼市持续升温，月度成交量同比上涨近6成，达到234万平方米并创历史新高；4月在春交会的带动下，住宅成交量同样突破了200万方；其后，市场呈现回落态势，5月和6月住宅成交量基本回到去年同期水平。整体来看，2016年上半年重庆住宅市场在多重利好政策之下，具有明显的回暖趋势；但是下行压力仍然存在，5月和6月的成交量走低已是市场疲软的具体体现，未来市场走向，仍然存在不确定性。

　　图：2011年-2016年3月重庆主城区住宅月度成交量及月均成交走势

　　价格保持稳定态势，后市仍有上涨空间。

　　2016年上半年，重庆主城区住宅成交均价为6747元/平方米，较2015年同期增加了36元/平方米，同比微增0.54%。具体来看，2016年前6月住宅平均价格分别为6584元/㎡、6604元/㎡、6702元/㎡、6725元/㎡、6921元/㎡和6900元/㎡，各月度同比增幅基本维持在1%左右，最大也未超过5%。整体来看，重庆住宅价格仍以平稳为主要特征，但已显现出逐步回升的趋势，6月住宅价格较1月提高5%，随着未来改善型项目逐渐入市，将进一步推高整体价格，未来住宅均价有望跨越7000元/平方米。

　　图：2012年-2016年重庆主城区住宅成交均价及环比走势

　　小户型仍占主导，刚需时代向改善时代转变仍需时间

　　成交结构方面，2016年上半年重庆主城区仍以90㎡以下面积段成交为主，成交套数接近6万套，同比增长25%，占比较去年同期提高2个点至58%；中高面积段（90㎡-140㎡）成交套数为3.6万套，同比增长24%，占比提高1个点至36%；高面积段（140㎡以上）成交套数约7千套，同比下降7%，占比略有下降，为7%。整体来看，目前重庆主城区仍然以小户型成交为主体，仍处于刚需时代，但是从市场规律、城市规律以及房企的主动调整来看，尤其在上半年多宗优质地块溢价成交，将会倒逼改善型产品的推出，改善型需求将进一步释放。

　　图：2015年和2016年上半年重庆主城区住宅成交各面积段结构对比

　　重质轻量，土地市场供应思路转变

　　成交量几近腰斩，商办用地成交量降幅更大。

　　2016年上半年重庆土地市场明显降温，其成交规模为近五年最低。2016年上半年重庆主城区共成交住宅、商业类经营性土地43宗，土地出让面积为284万平方米，同比下降38%；可建体量627万平方米，同比下降50%；成交总金额为157亿元，同比下降45%。

　　分物业形态看，住宅用地土地成交面积为251万方，可建体量562万方，成交总金额为143亿元，分别同比下降28%、43%和36%；商办用地土地成交面积33万方，可建体量65万方，成交总金额14亿元，分别同比下降69%、75%和78%。

　　重庆供给侧改革方案中明确提出了“两年内土地供应规模逐年减少10%”，从源头上对重庆土地供应进行限制；同时从市场情况看，过去几年重庆土地供应规模较大，土地消化周期高于二线城市平均水平，中长期库存压力偏大。因此，无论是市场逻辑还是政策逻辑，未来土地市场供应规模都将明显缩小，同时基于目前商办物业空置率较高、出清周期较长等特征，未来商办用地推出量被压缩的可能性更大。

　　图：2012年-2016年重庆主城区商品房用地成交量走势（可建体量）

　　土地市场迈入质量导向阶段，宅地成交溢价率提高20个点。

　　楼面均价方面，2016年上半年重庆住宅用地成交楼面价为2544元/平方米，同比上涨13%；；商办用地成交楼面价为2013元/平方米，同比下降18%。溢价率方面，2016年上半年重庆住宅用地平均溢价率为23%，较2015年同期3%的溢价率提高了20个百分点；商办用地仍以底价成交为主，溢价率为0%。基于楼市的逐渐分化，土地市场也会呈现出明显分化，同时随着土地市场供应量的收紧，未来对于优质地块的抢夺将越演越烈，而投资价值较低，去化压力较大的地块仍然存在无人问津的风险。

　　从政府逻辑出发，土地供应量逐渐减少后，要保证稳定的土地出让金必然要从土地价格加以挖掘，因此政府将更加倾向于优质土地的推出；从市场逻辑出发，前几年土地供应量过大已推高了整体库存量，在改善型需求释放的引导下，优质板块的投资价值更高。基于此，重庆土地市场的供应思路将有一个较大的转变，即从之前“大规模放量阶段”过渡到“重质轻量阶段”。

　　市场分化，重庆向北趋势更为突出

　　南北部楼市持续热度，西部楼市去化难度相对较大。

　　2016年上半年，重庆主城各区域住宅成交明显呈现出“南北热西边冷”的特征。从南边来看，巴南区、南岸区以及西南方向的大渡口区住宅成交量同比增幅基本高于四成，其中南岸区和巴南区住宅成交量均突破百万方，南岸区成交119万平方米，区域内鲁能领秀城和保利观塘等项目表现突出，巴南区成交115万平方米，区域内融创欧麓花园城为上半年成交量最大的项目；从北边来看，北碚、渝北、江北和渝中区住宅成交量同比增幅均在20%-40%之间，其中渝北区和江北区成交量突破百万方，渝北区依然是主城成交量最高的区域，其成交量已突破250万平方米，照母山板块持续热销，大竹林板块、中央公园板块也迈入快速增长阶段，未来增长潜力仍然较大；从西边来看，沙坪坝区和九龙坡区仍然面临着较为严峻的去化压力，虽然两区住宅成交量均突破了百万方，但是同比增长率仍然为负，沙坪坝区下降更为严重，较去年同期下降12%。

　　未来市场的分化将愈发明显，其分化已从城市层面蔓延至区域层面、板块层面，预计未来楼市这种冷热不均之势将继续延续，去化压力较大的沙坪坝区需要思考高库存的消化之路，培育新兴市场提升板块吸引力。

　　礼嘉板块引爆重庆土地市场，五大组团卖地超过10亿。

　　2016年上半年，重庆主城区共有五大组团土地成交金额超过10亿元。其中礼嘉组团无疑是上半年土地市场的主角，先是照母山板块最后一宗土地被龙湖以63%的溢价率获得，其后在最后一个土拍日中，礼嘉板块推出4宗九曲河土地，引来众多房企哄抢，最终龙湖如愿再次斩获2宗继续深耕礼嘉，金科溢价71%如愿进入，远洋同样拿下一宗土地实现北扩，加上之前在此布局的华侨城、融创等品牌房企，未来礼嘉板块的市场竞争将进入白热化阶段。西永组团迎来了万达的入驻，其以底价12亿元竞得4宗土地，宣告了总投资500亿元的重庆万达文旅城项目已正式落地沙坪坝；李家沱组团迎来攀钢集团的入驻；大渡口组团以城投集团的土地回购为主；沙坪坝组团以双碑板块成交为主，金融街和中昂地产均在此拿地布局。

　　强者恒强，品牌房企表现愈发强势

　　融创上半年称王，前十房企市场占有率达到35%

　　从房企的销售成绩来看，大部分房企业绩较2015年同期都有所提高。房企TOP10门槛值从2015年的13亿元提高至15亿；TOP10房企销售总金额接近300亿元，大约占整体市场的35%，市场集中度进一步提高。

　　除了传统的三强——龙湖、融创和金科以外，恒大和鲁能在今年也异军突起，强势进入榜单前五位。融创销售金额超过50亿，拿下半程冠军，其中欧麓花园城项目累计销售额超过20亿元，为上半年销售金额和销售面积最大的项目；龙湖地产继续稳定增长，伴随着新江与城等项目的逐渐入市，预计下半年将迎来新的增长；金科地产将重心回归主城，上半年在主城区销售金额较去年同期提高近两成；恒大则通过资金优势进行并购开发，其并购项目御龙天峰和中渝广场是主要的两大业绩增长点；鲁能地产则实现核心区域的全面布局，鲁能领秀城和中央公馆均成为所在区域内的销冠。

　　图：2016年上半年重庆主城区房企销售金额TOP5

　　龙湖豪掷50亿揽下三地，继续深耕北区

　　从房企的拿地情况来看，除去城投集团，共有三家房企上半年拿地金额超过10亿元。其中龙湖豪掷52亿，拿下照母山最后一宗土地，以及礼嘉板块两宗土地，在渝土地储备超过600多万方，足够5-6年的开发，同时这三宗土地均位于两江新区潜力区域，至此，龙湖在北区已基本实现大竹林新江与城，至照母山项目，至九曲河项目，至两江新宸等多项目的联动连片开发。金科在上半年共获得两宗土地，一宗位于水土地块，为打造两江健康科技新城项目的具体落地，另一宗位于礼嘉，溢价率超过七成，是金科战略回归主城的重要体现；万达继续加强在重庆投资，将文旅城带到沙坪坝区组团，自此，重庆形成北华侨西万达的两大文旅地产开发。

　　表：2016年上半年重庆主城区房企拿地金额TOP5

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